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6问地王:谁给了房企挥金如土的底气?
信息源:证券日报  2013/9/10 9:21:03    [ 字体: 字 ]

  本报记者 李木子 见习记者 乔志东  伊 巍

  融创刚在北京斩获单价“地王”,新鸿基就以217.7亿元的价格加冕上海总价地王,总价仅次于当年广州(楼盘)亚运城(楼盘)的“巨无霸”地块。

  当看到农展馆地块楼面价7.3万元/平方米时,抛出“25年后北京的房价将达到每平米80万元”的北师大教授董藩则兴奋的在微博表示,“今天下午,融创以21亿元及异地建27.8万平米医院竞得北京农展馆地块,折合楼面价每平米73099元,刷新今年北京单价地王记录。10万元的时代迎面而来,80万元的日子还会远吗?!”

  地王的出现,直接推涨了周边地区的房价,与此同时,加速了观望者的入市速度。

  积聚了众多人气的一、二线城市量价齐升,而人口相对稀疏的三、四线城市却面临着库存积压、资金难收回的局面。于是,一、二线城市开始考虑收紧限购政策,而三、四线城市则开始试探着新一轮微调,打着政策擦边球,希望吸引人口加快住宅销售量。

  温州(楼盘)松绑了限购政策,芜湖(楼盘)采用货币补贴和税费优惠的方式鼓励购房,2013年8月26日,芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》,规定本科生买房可免契税并获2万元补助,南京和北京则是在土地出让政策上做起了文章。

  不过与此同时,郑州则提高了限购门槛,将缴税年限提升至3年。

  不仅如此,与其他一、二线城市收紧政策或维持原有政策不同,深圳的政策出现了些许松动。深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》,享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式,将调整为单套住房总价核算方式,9月1日起调整。此前,深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算,新标准实施后,根据深圳各区情况,总价标准介于160万元至390万元之间。

  从表面来看,各地政府是根据当地房地产市场的实际情况采取了“因地制宜”的方针,但从大背景来看,政策松动带来的传导效应会影响一、二线城市,观望情绪有可能进一步松动,购房者提前集中入市会推高房价。

  与三、四线城市相比,一、二线城市供给明显不足,调整城市间的住宅供给结构是化解楼市冰火两重天的重要途径。由于人口相对集中,一、二线城市应进一步加大供给,三、四线城市则放缓供给速度。

  增加住宅供给需要土地供给的配合,但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。最新公布的数据显示,2012年深圳市计划供应土地318公顷,实际供应556.4公顷,超出计划75%,多供应了近一倍的土地。而同期,深圳市本级土地出让支出中,保障性住房支出计划为16.05亿元,实际完成支出7.76亿元,完成计划的48%。

  住宅用地的供应,并不少,但是高昂的地价只有建设高档住宅甚至是豪宅才能保证开发商的利润,而从目前的市场情况来看,普通住宅的缺口是最大的。供给结构的失衡,造成了有效供给不足,进一步推涨了房价。

  “地王年年有身价节节高”  要到何时?

  收入者有一种"无力感",这诱发了一定的恐慌情绪。”张大伟指出,总体来看,中国房地产泡沫很严重,因为国内一二线城市的房价反映的并不是当地的购买力,而是全国富有阶层的购买力,高额的房价和大量的中低收入者收入极为不匹配,这一点在“北上广”这样的大城市里表现得非常明显,比如在北京一个年收入20万元的家庭可能一辈子也买不起五环以内的房。

  张大伟还分析说,房地产分为居住属性和投资属性,就居住属性来看,房地产的泡沫非常严重,由于租金远低于利息,一套市价200万元的住宅月租金可能是4千元,但如果这笔钱存入银行,那么每个月的利息要比房屋租金高得多。“在明显的价差下,绝大多数的人选择去投资房地产,可见其中的泡沫有多大。”

  “楼市泡沫是否会继续吹大,受政策、开发商、市场预期等多方因素影响,当前来看,一时还难以停下疯狂的脚步。” 韩长吉对记者说。

  张大伟指出,从短期来看,一二线城市的房价还会上涨,在房价上升预期明显,实体经济相对不景气的情况下,存量流入实体经济受到较大的阻碍。反过来,房价上涨速度加快,也就促使社会形成房地产是优质资产的心理预期,这就加剧了资金流向房地产的趋势,导致了整体经济的“房地产化”,实体经济不振也就是必然的结果。


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责任编辑 :张保国  
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